每年“十一”假期，對于房地產行業而言都是不可多得的良機，尤其是三四線城市將迎來一批從大城市回鄉置業的客戶。不過今年假期似乎有點冷，特別是與去年的火爆相對比。

　　筆者隨友人到江西九江、景德鎮等三四線城市的多家樓盤實地探訪發現，雖然大多數樓盤價格相比去年未出現下跌，但假期的客戶門可羅雀，個別開發商因急于回籠資金，能給出低于去年5%以上的價格。

　　某上市房企在景德鎮一樓盤的銷售人員稱，項目7月份開盤均價約10000元/平方米，目前還有部分房源，如果需要可以通過員工內部價轉讓，折合7500元/平方米，若付全款可再便宜10%，等于一共優惠了約三分之一。而在同地段的恒大地產某項目，2017年6月因開出8000元/平方米被一搶而空，成為當時的熱點新聞。兩相對比，房價已呈下跌態勢。

　　事實上，房價下行早已在一線城市和熱點二線城市上演多時，北京、上海、廈門、南京、合肥等地近一年多以來穩中有降，只不過三四線城市房價變化情況尚未體現在統計數據之中。

　　在房價下行過程中，亦開始出現一些頗不尋常的現象，比如上海郊區某樓盤開盤僅賣出不到5%，隨后開啟買房送寶馬活動;杭州、上海、合肥個別樓盤的業主則因為開發商降價銷售同小區一手房，引發不滿行動。而在一年前，其中就有這些業主蜂擁而至搶奪房源，不少地方需要抽簽決定是否能夠買房。

　　上述景德鎮某上市房企樓盤采用員工房轉讓模式“暗降”，一定程度上也是擔心明降會讓前期高價買入的業主情緒難以接受。

　　針對一些購房者因房價下跌產生非理性行動的現象，有必要明確房屋買賣是市場交易，并非強買強賣，房屋價格也不可能只升不降。

　　回顧近兩年三四線城市房價上漲歷程，2016年以來，受惠于棚改貨幣化安置持續發力，有效帶動了大批增量購房需求，讓三四線城市房地產市場明顯升溫，成交量持續高位運行，房價更是加速上漲，購房者除了本地剛需以及改善性客群之外，核心城市外溢投資客也占據較大比例。

　　截至2018年7月，易居中國重點監測三四線城市房價大都突破萬元大關，占比接近70%，相較于2016年1月，多數三四線房價累計漲幅超50%，中山、常州、慈溪等城市更是倍增。

　　因此，此輪三四線城市房價開始下行最直接的原因是房價已升至階段性高點，同期居民收入增幅著實有限，購買力早已透支。

　　另一個重要原因是棚改貨幣化安置這個三四線城市房價上漲的主要引擎作用逐漸式微。今年8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地產去庫存調控措施”，成為第一個告別去庫存的城市。實際上，目前多數城市已不存在高庫存的問題，有的甚至庫存緊張，易居研究院監測數據顯示，2015年以來全國100城庫存規模持續下跌，截至2018年8月底，100城庫存規模相當于2011年11月的水平，即庫存規模回落到了七年前的水平。

　　去庫存任務的結束，意味著之前致力于去庫存的政策也將退場。過去幾年，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進入房地產開發商手中，在去庫存的同時，形成了新的住房供給能力，獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力，從而推動三四線城市出現房地產供需兩旺局面，部分城市房地產市場呈現過熱苗頭。很明顯，貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務已基本終結，理應適時退出。

　　此外，開發商的舉動也意示著樓市進入平穩狀態。近日，房地產龍頭企業萬科在今年秋季例會現場打出了“活下去”三字標語，分外醒目亮眼。9月，品牌房企恒大、泰禾、碧桂園、陽光城等為加速回款采取各種降價促銷手段。

　　與之相伴隨的是，房企拿地開發的欲望正在消退，今年以來，土地溢價率持續下降，土地流標數量驟增，與前兩年土地市場火熱的局面形成鮮明對比。中原地產研究中心統計數據顯示，2018年熱點城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低于2015~2017年平均30%的溢價率;2018年1~7月，全國流拍土地接近800宗，二線和三四線城市的土地流拍數量同比增長高達200%和121%。

　　總的來說，房產也是一種商品，價格有漲有跌乃是尋常之事，只是過去近二十年房價一直上漲，給不少購房者帶來了“房價永遠漲”的錯覺，甚至將房價漲跌與中國經濟關聯起來。實質上，房價回歸理性，有漲有跌才是常態。這對中國經濟或者樓市本身，也是利大于弊，因為高房價的負面影響在過年幾年十分明顯，且決策層提出讓房子回歸居住屬性，并建立房地產多渠道多主體供應體系，目的就是讓中國經濟擺脫房地產依賴。

　　所以，房地產遇冷、房價開始調整將成為常態，也并不是壞事。

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