背靠美的集團(000333)大樹的美的置業(03990.HK)終于啟動全球招股程序。該集團宣布于2018年9月28日上午9時開始在香港公開發售，并于2018年10月4日中午12時截止。

　　招股文件顯示，美的置業計劃發行1.8億股股份(視乎超額配股權行使與否而定)，其中1.62億股股份將作國際發售(可予重新分配及視乎超額配股權行使與否而定)，合共占初步發售股份總數的90%;余下0.18億股股份將在香港作公開發售(可予重新分配)，合共占初步發售股份總數的10%。

　　有券商分析師認為，目前市場并不是太好，此前美團、小米IPO時的公開發行比例僅為10%;尤其國內房地產市場陷入調整周期，這對于地產股的發行帶來一定挑戰。較早之前，另一中資地產股弘陽地產(01996.HK)上市之際，曾采用折價發行以換取上市成功。

　　不過，擁有美的集團背書的美的置業，此番發行明顯較同行擁有更高溢價。數據顯示，美的置業公開發行每股作價介于17.00港元至21.50港元，對應每股未經審核有形資產凈值為12.99港元和13.66港元，市凈率1.3-1.57，公司市值介乎205億港元至 259.51億港元之間。而同處于年銷售規模500億規模以上的公司中，今年上市的正榮地產市凈率為1.21，龍湖集團市凈率為1.42，雅居樂集團0.79，時代中國0.79，富力地產0.62。

　　雖然定價不算低，但美的置業發行規模上還是采取了較為保守的方式。此番公開發行的股份數量，僅占公司擴大后股份之15.25%，相當于香港IPO發行之最低公眾持股比例，顯示出公司采取了較為保守的發行策略以保障發行的成功。香港上市相關規定顯示，主板上市最低公眾持股數量一般不低于25%，但如果上市時預期市值超過100億港元的，可接受15%-25%的公眾持股量。

　　從公司資產規模及經營狀況看，美的置業屬于今年上市或計劃上市地產股中體量較大的一家，其截至2017年末的總資產規模已然超過1000億。而截至2018年3月31日之財務數據顯示，公司總資產已達人民幣1223.24億，總負債人民幣1089億，權益人民幣99.28億。其2015年、2016年及2017年 12月31日止年度營業收入分別為人民幣83.13億元、人民幣119.92億元和人民幣177.17億元，復合年增長率46%。

　　美的置業為美的集團大股東何享健家族產業，早在2009年10月，美的建業(英屬維京群島)設立，間接持有美的置業集團全部股權。

　　2013年9月，為獨立發展地產業務，何享健將自己持有的美的建業(英屬維京群島)94.55%股權轉讓給盧德燕，轉讓后，何享健與盧德燕訂立一致行動安排，雙方仍為美的建業(英屬維爾京群島)也即美的置業的實際控制人。為此次上市而進行重組時，又在美的建業(英屬維爾京群島)上搭建美的置業控股，盧德燕通過美的發展、美恒、美域三家公司全資控股美的置業控股。

　　截至目前，美的置業經營業績主要由房地產開發業務所貢獻。從改公司發展路徑看，過去兩三年內展開了大規模擴張。其商品房合同銷售額從2015年之人民幣111億增加至2017年的人民幣507億，三年復合增長率高達114%。

　　伴隨著公司規模的擴張，其杠桿水平也有所提升。

　　數據顯示，截至2015年、2016年及2017年12月 31日止年度與2018年3月31日，美的置業的借款總額(包括銀行貸款及其他借貸和公司債券) 分 別 為 人 民 幣114.54億 元、人 民 幣243.59億 元、人 民 幣382.55億萬 元 及 人 民 幣 435.79億元。2015年和2016年，美的置業凈負債比率一度高達622.1%和624.7%。鑒于公司控股股東于2017年注資60億，使得公司凈負債比率快速下降至118.9%，但隨著2018年借款數量的增加，該比值又升值至今年3月末的181.4%。

　　過去三年，美的置業背靠美的集團品牌優勢，擁有行業間較低的融資成本，雖然公司旗下高達35%的融資來源于成本較高之信托，但公司整體加權平均融資成本未超出6%，尤其公司今年以前發行的三筆總額35億債券成本不足5%。但今年以來，融資成本開始顯著提升。

　　資料顯示，2018年5月及9月，該公司分別發行本金總額為人民幣14億元及人民幣10億元的公司債 券，年票息率分別為7.8%及7.5%，將分別于2020年5月及2020年9月到 期。此 外，2018 年7月，公司還發行本金總額為人民幣17.9億元資產支持證券，以物業銷售之應收賬款作為質押物。對于該等新增融資，美的置業表示將用于償還部分到期債務，因此應該不會顯著增加凈負債比率。

　　根據招股文件，美的置業此番公開發行預計募集資金超過40億港元，將用于投向收購土地以及裝備式建造廠房等業務。

　　截至2018年6月30日，美的置業于中國有142個處于不同開發階段的規模化項目組合， 覆蓋全中國38個城市及一個直轄市，也通過合營企業及聯營公司參與了30個項目。值得提及的是，今年以來，行業內多數公司開始啟動收縮戰略，但美的置業擴張步伐仍未停歇。3月31日后，改公司合計投得39幅地塊，總土地面積約為 287.64萬平方米，總對價約為人民幣220億元。

　　據披露，美的今年預計合同銷售目標為600億，較上年同期增長約20%。

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